本周專欄：「英國不動產投資分析之三：以房養老」

以房養老

根據2012年行政院勞委會最新公佈的勞保基金財務精算報告指出，勞保基金潛藏債務高達7兆元，加上人口老化超出預期，估計勞保基金於2018年將會支出大於收入。而更驚人的是，勞保基金原本可能破產的期限，從2031年提前到2027年，整整提早了4年！

勞保基金惡化狀況
精算年度	潛藏債務	收支逆差	基金破產
2010	新台幣5.5兆元	2021年	2031年
2012	新台幣7.3兆元 (↑1.8兆)	2018年 (提前三年)	2027年 (提前四年)

由於現行勞保年金給付請領年齡是60歲，根據勞保條例規定，107年起年金給付年齡每兩年提高一歲，最多在115年提高到65歲。以屆時65歲才能請領勞保年金推估，等於今年50歲以下的勞工，退休時無法領到勞保老年給付。

而面對長達2、30年的退休生活，到底該準備多少退休金才足夠呢？若根據行政院主計處最新的台灣地區家庭收支調查報告來看，每人每年平均支出為22萬1584元。因此在尚不考慮通膨及下一代皆能自給自足的前提下，若以20年的退休生活來算，夫妻倆人共需886萬3360元，若是30年夫妻倆人則共需1329萬5040元。前述數字僅為維持基本生活的開銷，若要過得更為優渥及考慮到應急金的狀況下，將需準備更多的退休金。

從上述勞保財務和退休金總額的議題中更突顯了上班族需積極規劃退休金的重要性，而面臨薪資凍漲的時代，退休金規劃如果能「提前進行」，將能藉由時間的複利效果，加速退休金累積的腳步。若您手邊有1000萬的退休金，五都建議您以下述的投資方式來規畫：

金額	用途
700萬	購買2套約新台幣350萬的英國學生宿舍，年化租金投資報酬率9%，3年共可產生54%的投資回報。
300萬	分3年花用，亦即每人年花50萬，相當於最低每人每年平均支出的2倍，可彈性用作享受生活或緊急預備金。

透過上述的投資方法，700萬元的不動產投資將可在三年間為您帶來378萬元的投資收入。如此循環下去，既可擁有房產保有老本、又享有固定的投資收入當作每年的必要花費，而多餘出來的錢則可用來應付通膨與投資稅費等成本。對於想要擁有安心退休生活的您，這將會是最佳的投資方式！

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本周專欄：「英國不動產投資分析之二：以房養家」

以房養家

台灣薪資倒退13年，起薪不足新台幣25,000元，物價房價卻齊聲喊漲。據研究顯示現在台北的房價薪資比是14.6，遠高於適當房價的7。現在一個家庭在大台北地區生活保守估計一個月要新台幣50,000-60,000元，若再加上一個小孩的花費就又加了至少新台幣30,000元。有些人在台灣當包租公貼補家用，租金收益率僅有2.12%，比較起英國學生宿舍，租金收益率12%，房價相同，所得卻將近6倍！養家辛苦，如何給家庭跟小孩舒適的生活，選擇操之於您。

五都研究發現：

	台北大安區	曼徹斯特市中心
一人套房月租	NTD 15,000*	NTD 36,800**
一人套房價格	NTD8,480,000*	NTD3,580,000**
坪數 (主建物實坪)	5.32坪*	6.42坪**
年租金收益率	2.12%	12.33%
2012/12人口數	313,426	503,100
人口成長率 01-11	-0.01%***	19%****
外來人口比率	--	19%

*591網站實例        **五都案件實例        ***大安區戶政事務所        ****英國全國人口普查

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本周專欄：「英國不動產投資分析之一：以房養學」

以房養學

英國因2008金融海嘯危機導致房價重整，加上英國人口紅利高、外來移民多，房屋出租或轉讓都有巨大市場潛力。而英國房市具有交易公開透明、實價登錄制度完整、政府政策支持、資金活動自由等特點吸引了大量外資挹注。

英國房市最特別的是可合併投資移民政策申請長期居留，有小孩在英國留學的家庭非常適合「以房養學」的投資方式為孩子未來作長遠規劃。以房養學是種針對英國留學生家庭的獨特投資方式，市場上必須符合：一、中長期成熟穩健的房市；二、穩定的租金收益率以及三、世界公認的頂級高等教育。英國是少數完全符合的國家之一，吸引大批來自中東、俄羅斯以及亞洲富有家庭湧入。

租房開支

留學期間所需支付的房租佔了留學總成本很大部分，時間是所有投資中最重要的關鍵因素，我們舉在英國念學碩士學生，總共五年租賃倫敦一房公寓為例，每月租金約1,100鎊，每年的水電網路電視費加起來大約1,800鎊，計算如下，假設房租保持不變：

月房租	一年房租	水電等費用	一年總開支	五年總開支
1,100鎊	13,200鎊	1,800鎊	15,000鎊	75,000鎊

但英國房租每年調漲，保持的可能性不高。我們看看如果選擇購房呢？

購房開支

在英國購買新房的費用通常包括印花稅以及律師費。印花税是買房需支付最大一筆稅務，為累進稅率。若是高端物業買賣我們可透過專業律師、會計師及稅務師盡量合法避稅。律師在英國房產交易中扮演了重要角色，一般來說我們的合作律師收費合理，一般住宅物業交易費用約莫2,000鎊。我們舉一套房價215,000鎊，49平方米的一房公寓為例：

房屋總價	印花稅	律師費	總開支	購房總費用
215,000鎊	2,150鎊	2,000鎊	4,150鎊	219,150鎊

養房支出

養房支出為每年的地租與管理費，地租為300鎊（依照房屋不同而異），管理費為每年每平方米1.84鎊，在此例子中每年管理費：

300 + 1.84*49 = 390.16鎊/每年

出租或轉賣

五年後您可選擇賣出或出租收取租金，假設租金每年成長4%，5年後的房租估價為每月1,340鎊，每年的出租收益請看下表：

房價	月租金估計	每年租金收入	出租收益率
215,000鎊	1,340鎊	16,080鎊	7.4%

若您要轉賣，假設每年房價漲幅為5%。

房屋賣價	資本利得稅	律師費	仲介費	結算利得
261,000鎊	海外人士不課稅	2,000鎊	5,220鎊	38,780鎊 (15%)

比較

	房屋費用	五年花費	賣房利得	淨所得
租房	NA	75,000鎊	NA	-75,000鎊
購房	219,150鎊	1951.80鎊	38,780鎊	36,828.2鎊

買房者與租房者五年利得相差了111,828鎊，在上述分析之後聰明的您知道該如何選擇才是最有利於您的英國留學規劃了吧！

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