那些年，我手上送出的熱銷曼城建案(一) - X1市政廳

曼徹斯特從2012開始起漲到現在2017年，五年時間，我們見證了很多奇蹟建案。有些其實不足為外人道，有些則是之後每年提起還是會津津樂道，逢人則說起一次次的想當年。

X1市政廳絕對是其中的一個奇蹟。

當年約莫是2012年中，夏天剛過，個人從度假模式切回到工作崗位，還在漫天聊著南法、西班牙、或是遠到泰國的暑假，然後總以一句聖誕節我們想要去哪裡結尾。那年我也忙，從馬來西亞到新加坡跑完學生建案展會，好不容易回到英國喘口氣，想著也該安排長假，渾然不知再幾個星期就會是工作上一個重要的轉折。

那幾年大家都忙利物浦跟曼徹斯特的學生宿舍，因為價格親民、保值又抗跌。在不動產市場上，大家還在為2008年的崩盤心有餘悸，案件推出首先第一個遇到的問題就是：還會不會再跌？沒人敢想曼城會漲，沒人敢放手投資曼徹斯特住宅，當年的市中心兩房150k綽綽有餘，但是誰會買？誰敢買？大家都把錢放在安全的學生宿舍，至少不會跌。沒想到一夕之間的改變驚天動地。

建商開盤是非常突然的。忽然宣布隔周一要開始賣市政廳，甚麼資料都沒有，今天已經星期三了，我們手上只收到這是以前的索爾福德市政廳，二級古蹟改建公寓，市中心地點，價格大概多少起跳，以及樓盤圖。隔周一會給brochure、價格跟訂購單開始銷售。甚麼？建案中文化呢？這樣亞洲客人哪來得及認識案子？我們說明會也都要安排日期阿！更何況飯店展會？為什麼不在我們去新加坡的時候順便給我們直接介紹給客人？不，都不需要，下周一給價格跟訂購單直接下訂。沒辦法了，我們只好簡單製作一些中文簡報，等開盤後有多點資訊再跟客人介紹。

周一上工，大爆發。早上9:30價格給出來之後一分鐘內馬上就有人下訂，而且已經付款。一整天下來訂了20多套，總共也才122套。整天email響個不停，都是下訂訊息，每個人都在搶房源，一周過去，建案6成已經售出，幾乎全都是當地人買的。其他國家的人連案子都還沒看到，就幾乎要完售。台灣有一些客人最後有搶到幾套，我也為他們高興。好的建案送到好客人手中，不外乎是我們最佳的成就。

火了火了，曼城火了。從這一刻開始，曼城住宅風生水起。團隊內部探討建案成功的原因，不外乎是幾點：重劃區、二級古蹟改建的稀有及話題性、以及市場翻轉的時點。當初市政廳套房一套約75k英鎊，現在都大概要90k-100k。現在市面上全新樓盤的套房大概也都要140k-180k。轉瞬5年，誰能料得到竟然是如此大變化？下一個5年，還是要繼續把握。

小檔案：

市政廳位於教堂街重劃區中。教堂街為遍佈古蹟、綠地的都市更新區。位於曼徹斯特金融區西北方步行十分鐘距離，教堂街連接曼徹斯特市中心與新興的索爾福德區，是曼城市中心擴張的結果。東接市中心Spinningfields金融商圈，西鄰艾維爾河與市定保留綠地。教堂街整體公共建設已經到位，區域內建案投資約6.5億英鎊，將在2025年前陸續完工。

筆者Victoria Chang 過去擔任Business Development Manager (Asia)，現為五都海外置業英國區業務代表。過去成功操盤很多經典建案的銷售，建案成績遍佈全英國、銷售足跡遍佈全亞洲。

【富豪青睞英國房產投資，倫敦最受歡迎】

英國房地產一直走的是穩健路線，市場波動很小。近年來瑞士銀行已經不再是天衣無縫的資金避風港，這使得購買英國房地產受到富豪熱捧。

倫敦大型地標落入超級富豪囊中，可獲得20-25年穩健的收益

李嘉誠配置基建資產較多，基建投資門檻很高，要在英國投資到一定程度之後，才有資格投資基建項目。從商業地產來看，很多香港的家族會選擇在倫敦買大型寫字樓。倫敦幾座大的地標，都被香港大型家族收入囊中。

投資寫字樓的風險有兩方面，一是脫歐之後，寫字樓中金融機構集體撤離的風險。另一個是倫敦未來是否能吸引到優秀企業入駐的空置風險。商業地產寫字樓最主要的租戶還是企業，如果企業覺得倫敦沒有吸引力了，撤離是必然的。但就目前來看，這個情況很難發生，因為企業選擇進入倫敦市場的原因，一個是時差，英國的時差可以覆蓋到北美跟亞洲。另外就是人才的集聚，英國相對歐洲其它城市，可以招到更好的人才。所以脫歐公投之後，仍有像Apple、Google以及Facebook的企業，宣佈在倫敦增加新的總部。

另外，香港家族配置的商業地產，基本上會包括20年到25年的租約，所以對於家族來說非常省心，可以把幾個億的資產安心放在倫敦。這就相當於把錢存在房產銀行里面，每年可以拿到4%到5%的利息。

2,500萬左右，就可以在倫敦買到一套不錯的物業

從目前來看，大部分海外資金都選投資倫敦。從倫敦地產投資來看，性價比較高的區域不一定是市中心，而是剛需集中的區域。英國的一些通勤地段，到倫敦市中心金融城上班只需30至40分鐘，這些區域性價比很高，換算成台幣可能在35萬至40萬/平方米，總價維持在2,500萬以內。

從城市投資客的分佈來看，伯明瀚、曼城的投資人比較集中。一是受之前倫敦豪宅加稅影響，現在資金普遍集中在偏剛需以及價格相對較低的地段。二是受英國脫歐影響，高價房漲幅沒有以前那麼明顯，所以資金為了求穩起見會集中投資剛需地段。

50年前的英國可成為雄安新區的樣本：衛星城最終淪為睡城

雄安是為了緩解北京「大城市病」而誕生的新區，英國也在50年前遇到了相同的問題，那時的倫敦有著交通擁堵、衛生資源緊張等「大城市病」。為了解決這個問題，倫敦出台了和北京類似的政策：限制增長，建設新城。

結果並不好，大城市周邊的衛星城居民仍難以抗拒倫敦巨大的吸引，選擇在倫敦找工作，使得衛星城最終淪為「睡城」，反過來增加了倫敦的交通壓力。不僅如此，對於市中心的過分限制導致地理優越地段成為非法移民和難民的天堂。

最終，倫敦決策者在半個世紀後承認了錯誤，重新開發倫敦市中心。倫敦政府用了半世紀的時間重回原點，可以理解為倫敦對新經濟的妥協，尊重市場，市場才會反過來尊重你。

英國地產價格下降只是「匯率假象」，真實房價依舊再上漲

英國地產價格從2008年金融危機開始降幅明顯，但在2010年便開始回升，此後的2011至2015年，更是因為歐債危機吸引大筆資金，地產價格連年飄紅。直到去年脫歐公投之後，漲幅才開始銳減，但拋開匯率因素，除了豪宅而外，大部分房價依然在上漲。所以英鎊大幅貶值，對於海外投資者來說房價是下降了一些，但對於英國本地買家來說是連年上漲的。

舉個例子，去年6月份脫歐到現在，總體房價實際上並沒有下降，僅豪宅下降了一些。豪宅是值1億台幣以上的房子，可能下調1,000至2,000萬台幣，但這塊下降對於普通人並沒有什麼影響。

倫敦政府Help to Buy計劃

而總價2,500萬左右的剛需房一直在上漲，倫敦2014年統計的平均工資就達到40,752英鎊，高工資和高就業率支撐著剛需房市場。按照工資的5.5倍進行貸款的話，兩夫妻能夠貸到45萬英鎊。不僅如此，倫敦政府還有一個Help to Buy計劃，倫敦購房者甚至只需支付5%首付便可實現購房，無疑鞏固了剛需房市場。

英國買房的各項支出成本

英國沒有房產稅，如果以2,500萬台幣的房子為例，英國首套房交易稅大概是2%至3%，這是階梯式稅率。房價越高，印花稅相應越高。但如果是買房出租，可能要再加3個點。持有的稅主要是市政稅，這邊叫council tax，每個月在100至200英鎊左右，根據房屋的價值來定。

其它的話就是產權的區別，如果是lease hold而不是free hold ，就要付給地主一筆地租，可能每年25磅到100多磅不等，是很小的一筆花費。有物業費的話，可能每月要支出100至200英鎊（房屋越高檔相應物業費越高）。

英國小城市租金回報率高，但是大城市空置率低

像曼城和伯明翰這些地方，房價漲幅並不算高，有的區域的租金回報率，每年能達到5至6%左右。而倫敦則屬於房價漲幅大，但租金回報率低，一般最多能達到5%左右，但都能輕鬆覆蓋貸款，所以以租養房在英國很容易實現。

從二線城市來看，租金回報率比倫敦高很多，蘇格蘭或者是一些小城市可能達到7%至8%，但這就需要投資者很了解當地市場，並且需要大量時間維護。二線城市沒有倫敦這樣多的人口支撐，很可能會出現租不出去的尷尬情況。反觀倫敦的租金回報率稍低，但倫敦的租賃的需求卻是最大的，所以倫敦基本上不會有房子空置。

英國房產投資風險，主要來源於匯率

英國投資最大的風險來自於匯率，從去年脫歐公投到現在，很多利空因素都已經釋放。英鎊已經跌到一個比較低的位置。

但因為已經釋放了加息信號，很難再跌到38左右，所以趁低匯率進場會更加穩妥。

說下投資英國的十大魅力，就知道英國房產的前景了

1、倫敦是全世界開放、自由的市場之一

其對於來自全世界的買房者未有任何限制，不管投資者是否有英國簽證、是不是到過英國、是不是居住於所投資的房產等，皆未有任何限制。

2、英國對於私有財產的保護早已經受了近千年曆史的考驗

大部分房產皆是長期產權，或125年、250年至999年不等的產權，且英國法律明確規定，業主於使用權快到期之時有權繳費延續。

3、倫敦房產供不應求

因為長時間以來的供應短缺、不斷提高的開發商進入門檻、建築工人嚴重短缺以及可供開發的土地限制等原因，於可預期的未來，倫敦房價將持續增長。預計今後二十年時間裡，倫敦地區的住房缺口將達至36萬套。

4、收益率高

據權威機構統計報告顯示，於過去十年，倫敦房產年平均淨收益率為9.4%。於二戰之後的七十年來，倫敦房產平均年淨收益率於7%到10%之間穩定。

5、高收入居民上漲迅猛，房產剛性需求旺盛

據英國官方預測，倫敦人口總量將於2020年達至940萬；至2029年，倫敦人口總數將逾千萬。據倫敦市政府等機構預測，倫敦中高收入的工作崗位於今後五年內將新增加36萬8千個。

6、合理稅費

不管是英國公民亦或是是海外投資者，於倫敦購買房產，總會有各類成本。但不管是購買期間的中介、律師費用，亦或是購買之後房產持有費用和未來出售房產收益稅費，英國的稅費於全世界發達國家皆屬於比較低廉的水平的。

7、公共設施及高校雲集，經濟亦增長很是強勁

倫敦國際高校雲集，不僅可以令子女受到世界優越的高等教育，同時又給家人購買下了一個安全且舒適的居所。倘若選擇倫敦房產自住的話，更能體會到倫敦許許多多免費劇院歷史人文名勝、各大公共綠地、博物館及圖書館的便利配套設施。

8、倫敦房產作為海外資產配置的投資產品，流動性是十分重要的

倫敦房產市場是全球所有房地產市場之中透明度比較高的市場之一，其流動性也就非常強勁。按照英國房地產專業投資網站的統計，民用的倫敦住宅平均出售時間通常是在41天。

9、世界各大投資機構盡皆對倫敦房地產追捧有加

據權威統計，多年以來，倫敦皆是全世界受海外投資者追捧的投資之地。倫敦房產投資價值以及其作為資產配置的必要和重要性，也就不用多說了。