「喂？先生/小姐您好，您最近有一筆金額…的款項要入帳，請問這筆資金來源及用途是什麼呢？」相信大家對於這種銀行行員的關切電話應該不陌生吧？不管在任何國家，如果我們突然有一筆金額稍大的進帳或是要匯出，銀行肯定會來關心這筆錢到底是怎麼來的，亦或者是要拿來做什麼？
那為什麼銀行需要這麼做呢？理由其實很簡單，我們換個角度想，當您突然收到一大筆來路不明的錢或是突然帳戶少了一大筆款項，您是不是會覺得為什麼我帳上會突然出現這筆交易，然後趕緊打電話去詢問來源是什麼？相對的，當銀行發現有這樣的情況發生，他們也同樣需要了解這筆錢到底怎麼來的，說到底就是為了防止有「洗錢」的疑慮，所以才會需要做「資金來源證明」（Proof of Funds）。
而英國是個先進的法治國家，也是法律系學生進修的殿堂，Anti Money Laundry （AML） 洗錢防制也已是個國際公民常識，在亞洲國家都是如此了， 更何況是英國呢？要在英國買房，肯定是需要一筆龐大的資金，所以銀行更因為為了要落實洗錢防制而更積極需要確認每筆都是正常交易，除了避免洗錢，也避免詐騙的情況產生。
因此，在英國政府最新修訂的洗錢條例條約中，明文規範所有購買房產經手的律師、銀行、金融機構及房產經紀人等，均受到嚴格的洗錢防制（AML）法規規範，並且上述之經手人都必須承擔核實購買者的身份及資金來源的義務，其目的就是要確保所有房產交易的金流都是乾乾淨淨，並且防止不法人士藉此來進行洗錢的動作。
What? 什麼是洗錢/黑錢？
說到不乾淨的錢，亦或是黑錢，很多人會想到販賣槍枝、毒品等不法所得的錢財。雖然說這樣的理解也不能說錯，但是廣義的黑錢泛指所有非依正常程序而可能成為非法的活動所得來的錢財，都是屬於被認定為黑錢的範疇。舉例來說，如有一個人經營生意，沒有按照法律規定繳納所得稅或者增值稅；又或是走私貨品交易，規避稅收，所得來的錢財也都會被歸類為「黑錢」。
再比方說，非法打工的工資收入也可說是黑錢。哪怕一個人有身份，也能夠合法工作，如果他沒有根據自己的收入繳納個人所得稅，其收入也是非法的，也是屬於黑錢的。雖然這聽起來很嚴格，不過以英國政府的規定卻都是如此解讀的。
Who? 誰是反洗錢的警察角色？
所謂的洗錢活動是指當事人用不合法得來的錢財，用來購買或者轉換成合法持有的財物。所以，如上述所提及所有購買房產經手的律師、銀行、金融機構及房產經紀人等都是受到嚴格的反洗錢（AML）法規規範，除了有義務要了解並確認購買者的身份及資金來源以外，若購買者的資金來源的資金來源不明確，所有經手的人都是需要承擔相關責任的。
英國的反洗錢法，按照法律規定，下列的機構，公司或者個人都承擔着反洗錢的責任和義務：
- 專業機構包括律師事務所，和會計師事務所
- 金融機構包括銀行，信貸公司，抵押公司，外匯機構等
- 房屋仲介
- 珠寶店，車行，古董店等，經常收取高額現金的公司
以上列出的受管制之相關機構，公司或者個人必須獲得本業的主管機關註冊（比如律師管理局SRA）或者向海關稅務總局（HMRC）登記註冊，才可以正常營運。這些機構也必須設立反洗錢管理機制，同時其員工要接受培訓，一旦發現有涉及洗錢嫌疑時，必須立刻向有關當局通報。
不同的身份也有不同的角色在，但是同樣都是受到法律規範的，以下就就律師及英國房產仲介的角度來說明：
以律師的身分來說：
律師當然需要替客人最大利益來考量物件資料，但是，在AML Check上，律師是絕對必須遵從法律的要求，來對資金來源進行查核驗實。否則，律師可能會面臨嚴重的懲處，包括吊銷執照，或刑事起訴。所以，律師一般不會願意因為一個房產交易，而冒丟掉執照，賠上一生職涯那麼大的風險的。同時，法律要求律師對資金來源的審查，是完全獨立於銀行的調查的。
以英國房產仲介的身分來說：
首先，必須要先釐清一個觀念，就是房產仲介跟律師的角色上有一個相同的特點就是 ── 不會針對客戶的資金來源證明，而作出相關的建議或指導。因為如上述所提及，房仲業者同樣有審查的義務，所以對於資金來源證明的審查，也隸屬於其洗錢防制審核的工作項目之一。
因此，以房仲業者的角度來說，通常會先詢問客戶是否有足夠資金支持換約款及尾款；打算要提示給律師何種資金證明 ? 要以活期存款、解約定存/基金部位，抑或是賣出股票債券，捐贈，借貸， 我們再協助客戶準備相關交易單據提示給律師。這也是律師會在確認委任關係前，會先要求買房者填寫一份有關於購房資金來源的表格的原因所在。其後，再根據每個投資者的不同情況，律師會進一步要求購房者出示相關的文件來證明，購屋者再提交相關文件給律師作審查。
How? 律師的審核項目為何？
一般來說，購房者需要準備以下證明文件供律師審核：
- ⾝份證明：需要準備護照影本，且須經過合法公證單位之公證⼈證明正影本相符。
- 地址證明：最近三個⽉內之有效帳單，上有買⽅姓名與地址之⽔電費或銀⾏帳單即可。若買房能向銀⾏要求提供英⽂地址帳單為最佳；若銀行沒有辦法提供的話，則可以拿中⽂帳單去翻譯公證。可接受的⽂件：⽔費單、電費單、信⽤卡帳單、銀⾏明細單、市內電話帳單；不可接受⽂件：⼿機帳單、⼾籍謄本、身份證。
- 金流驗證：也就是本篇的重點「資金來源證明」（Proof of Funds），聽起來好像很複雜，但是其實但不必過於擔心，只要您的購房資金來源合法，都是可以經過舉證溝通，通過律師的這一項審核。
由於律師需要知道您的資金來源，所以基本上其都是透過購買者銀行帳戶的交易紀錄來作為判斷的依據及佐證。基本需要提供銀⾏帳⼾明細，注意「⾮」銀⾏帳⼾「餘額證明ENDING BALANCE」，⽽是欲匯款帳⼾的三個⽉「明細BANK STATEMENT」，且餘額必須⾄少⾜夠⽀付簽約款。
購房者需向銀⾏要求最近三個⽉的帳⼾明細，並加蓋銀⾏章。跟地址證明相同，若能提供英⽂的明細最好；若沒有的話，則必須拿中⽂版的明細去翻譯公證。此外，盡量避免使⽤往來⾦額太⼤的帳⼾，以免律師要求提供每⼀筆收⼊的來源證據；同時，也需要注意避免突然有⼤筆進帳的帳⼾，除⾮只有少數幾筆，且可提供證據，以降低可能會使驗證的手續更加繁複的情況產生。
What Else? 其他探討
每個買房者資金皆由不同的帳務組成， 因此在此以QA的方式延伸討論一下：
1. 什麼樣的帳⼾最佳？
穩定持有最佳，穩定薪轉⼾、穩定投資⼾、長期儲蓄⼾頭、有進有出之常⽤帳⼾。 ⼀般來說，正常的資⾦來源，應該是穩定累積且長期持有的。因此，帳⼾中若突然有⼤筆資⾦進⼊，⾃然⽽然會造成律師的疑問，因此通常會要求買⽅提供這些鉅額資⾦的來源證明，例如股票交易證明、賣房收⼊證明等。（所謂「鉅額」，各律師事務所認定不⼀，⼀般約為 5,000 ~ 10,000 英鎊以上）。
2. 只要資金在帳上存放3個月或者6個月的時間，就覺得是乾淨的錢？
其實不完全正確，也就是律師有權力針對某些入帳(尤其大額)提出疑慮，要求單據證明來源的。
3. 其他資金證明方式？
如股票、基⾦、債券、期貨或是房屋出租/售收入等， 這些類型的投資收入都可以作為資金證明。甚至是其他物業的租金收入、股票分紅、理財相關贖回產品等都是可以被接受的。但是，如果是使用這類的收入作為金流驗證的證明，購買者必須根據律師的要求提供相關的證明以佐證為合法金流收入即可。
4. 若以學生身份或孩子的身份購房，資金來源多半為親人贈與，要怎麼證明 ?
常常有客戶來訊問，如果我用小孩的身份買房他實際並沒有收入來源，帳上的存款都是由我這裡來負擔，那要怎麼辦？其實這個問題也不需要太擔心，只要購房者（假設為父母），能提供其為贈與人的相關證明文件，包含贈與人與被贈與人的關係為何？其他的項目都跟上述的準備資料相同，只是提供的文件需為贈與人的相關文件證明，包含身份、地址及資金來源，以及最重要的贈與人與被贈與人之贈與函就可以了。
5. 借貸買房可以嗎？
可以的，只要能確保此資金為經由合法途徑獲得的資金，並能提供相關借款契約書及貸放時程明細來證明此資金來源就可以了。
總結來說，不論是投資、自住、或是為未來孩子就學做準備，英國買房的準備手續可能對於第一次在英國置產的準房東們來說稍稍有點複雜，除了要找到心儀的房子、準備好資金以外，還需要預先做好像是上述的資金來源證明等文件，以方便後續律師在進行合約簽署的時候能夠更順暢。這個看似小細節的步驟，卻是一個不可以被忽略且極其重要的一環，所以各位房東們千萬要記得提前準備好，才可以更快速完成買房手續及早入手房產喔！
文章來源：英國房地產領導品牌：英商首都集團
