2016年7月英國房市觀察

部分地區漲幅遲滯，北方主要城市房價持續上揚

◎英格蘭南方以外的大型區域城市房價漲幅呈現穩定每年7-8%成長，無任何趨緩現象。

◎倫敦過去一季房價出現17個月以來最低漲幅，需求降低、供給成長。

◎過去12個月平均房價成長9.5%，不過漲幅開始有和緩的趨勢。

英國主要城市七月的房價漲幅為9.5%，比六月的9.9%略低。布里斯托仍然是房價成長最快的城市(14%)，倫敦居次(11.7%)。亞伯丁的房價跌勢趨緩，過去一年跌了8%，但比起上一季成長了2%，顯示了市場已經開始對於油價大跌的影響產生適應能力。

從上一季的成長圖來看(圖一)，房價成長最快的為房價低、收益高的地區，包括格拉斯哥(5.2%)、利物浦(4.4%)、曼徹斯特與諾丁漢(3.4%)。

圖一：上季各大城市房價漲幅（2016年7月）

倫敦與劍橋失去成長動力

過去三個月，倫敦房價漲幅出現顯著趨緩現象(圖二)。上一季平均漲幅為2.1%，為過去17個月以來最低，主要是投資需求減少、高價壓力以及脫歐不確定性，加上供給量上升所造成的結果。雖然過去一年來的漲幅仍有8%，但是種種跡象顯示，接下來的月份，漲幅會更加遲滯。劍橋在上一季則反應減少的需求量而出現1% 的跌幅，儘管過去一年的漲幅仍有7.1%。

圖二：倫敦房價漲幅(線條為逐年、直方圖為逐月)

大型區域城市漲幅無趨緩現象

英格蘭南方以外的大型區域城市，包括里茲、曼徹斯特、伯明罕以及卡地夫都達到年房價成長率7-8%的水準，從上一季的表現來看，這些城市並沒有任何漲幅趨緩的可能性。

2016年最後一季的展望？ 根據國稅局的官方紀錄，七月的房屋交易量比起去年同期減少了8%，不過個別城市的表現無法從這個數字中看出來。房屋交易市場的統計資料顯示，倫敦外圍以及英格蘭南方的交易量仍然持平。而供應量與成交量的落差最大之處則仍是倫敦，這與前述研究的倫敦房價漲幅趨緩一致。

短期內，若沒有任何影響就業率與房貸利率的消息出現，倫敦的房價漲幅預估會持續減至約每年5-6%；區域型城市則會因為房貸低利率與合理房價，房價呈現穩定的成長。

圖三：過去1年、3個月、1個月各大英國城市房價漲幅

若看不清楚上圖請點選此處

倫敦近來的交易量遲緩很有可能會反映在房價上。在房產交易量降低的情況下，仲介會開始把待售的房屋重新標價，希望能夠讓房價符合買家打算付出、或是可以負擔的價格。過去的經驗顯示，這樣的調整過程可能會長達六個月，時間長短則取決於賣方多快願意鬆動價格。

資料來源：UK Cities House Price Index July 2016, Hometrack.
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