【富豪青睞英國房產投資，倫敦最受歡迎】

英國房地產一直走的是穩健路線，市場波動很小。近年來瑞士銀行已經不再是天衣無縫的資金避風港，這使得購買英國房地產受到富豪熱捧。

倫敦大型地標落入超級富豪囊中，可獲得20-25年穩健的收益

李嘉誠配置基建資產較多，基建投資門檻很高，要在英國投資到一定程度之後，才有資格投資基建項目。從商業地產來看，很多香港的家族會選擇在倫敦買大型寫字樓。倫敦幾座大的地標，都被香港大型家族收入囊中。

投資寫字樓的風險有兩方面，一是脫歐之後，寫字樓中金融機構集體撤離的風險。另一個是倫敦未來是否能吸引到優秀企業入駐的空置風險。商業地產寫字樓最主要的租戶還是企業，如果企業覺得倫敦沒有吸引力了，撤離是必然的。但就目前來看，這個情況很難發生，因為企業選擇進入倫敦市場的原因，一個是時差，英國的時差可以覆蓋到北美跟亞洲。另外就是人才的集聚，英國相對歐洲其它城市，可以招到更好的人才。所以脫歐公投之後，仍有像Apple、Google以及Facebook的企業，宣佈在倫敦增加新的總部。

另外，香港家族配置的商業地產，基本上會包括20年到25年的租約，所以對於家族來說非常省心，可以把幾個億的資產安心放在倫敦。這就相當於把錢存在房產銀行里面，每年可以拿到4%到5%的利息。

2,500萬左右，就可以在倫敦買到一套不錯的物業

從目前來看，大部分海外資金都選投資倫敦。從倫敦地產投資來看，性價比較高的區域不一定是市中心，而是剛需集中的區域。英國的一些通勤地段，到倫敦市中心金融城上班只需30至40分鐘，這些區域性價比很高，換算成台幣可能在35萬至40萬/平方米，總價維持在2,500萬以內。

從城市投資客的分佈來看，伯明瀚、曼城的投資人比較集中。一是受之前倫敦豪宅加稅影響，現在資金普遍集中在偏剛需以及價格相對較低的地段。二是受英國脫歐影響，高價房漲幅沒有以前那麼明顯，所以資金為了求穩起見會集中投資剛需地段。

50年前的英國可成為雄安新區的樣本：衛星城最終淪為睡城

雄安是為了緩解北京「大城市病」而誕生的新區，英國也在50年前遇到了相同的問題，那時的倫敦有著交通擁堵、衛生資源緊張等「大城市病」。為了解決這個問題，倫敦出台了和北京類似的政策：限制增長，建設新城。

結果並不好，大城市周邊的衛星城居民仍難以抗拒倫敦巨大的吸引，選擇在倫敦找工作，使得衛星城最終淪為「睡城」，反過來增加了倫敦的交通壓力。不僅如此，對於市中心的過分限制導致地理優越地段成為非法移民和難民的天堂。

最終，倫敦決策者在半個世紀後承認了錯誤，重新開發倫敦市中心。倫敦政府用了半世紀的時間重回原點，可以理解為倫敦對新經濟的妥協，尊重市場，市場才會反過來尊重你。

英國地產價格下降只是「匯率假象」，真實房價依舊再上漲

英國地產價格從2008年金融危機開始降幅明顯，但在2010年便開始回升，此後的2011至2015年，更是因為歐債危機吸引大筆資金，地產價格連年飄紅。直到去年脫歐公投之後，漲幅才開始銳減，但拋開匯率因素，除了豪宅而外，大部分房價依然在上漲。所以英鎊大幅貶值，對於海外投資者來說房價是下降了一些，但對於英國本地買家來說是連年上漲的。

舉個例子，去年6月份脫歐到現在，總體房價實際上並沒有下降，僅豪宅下降了一些。豪宅是值1億台幣以上的房子，可能下調1,000至2,000萬台幣，但這塊下降對於普通人並沒有什麼影響。

倫敦政府Help to Buy計劃

而總價2,500萬左右的剛需房一直在上漲，倫敦2014年統計的平均工資就達到40,752英鎊，高工資和高就業率支撐著剛需房市場。按照工資的5.5倍進行貸款的話，兩夫妻能夠貸到45萬英鎊。不僅如此，倫敦政府還有一個Help to Buy計劃，倫敦購房者甚至只需支付5%首付便可實現購房，無疑鞏固了剛需房市場。

英國買房的各項支出成本

英國沒有房產稅，如果以2,500萬台幣的房子為例，英國首套房交易稅大概是2%至3%，這是階梯式稅率。房價越高，印花稅相應越高。但如果是買房出租，可能要再加3個點。持有的稅主要是市政稅，這邊叫council tax，每個月在100至200英鎊左右，根據房屋的價值來定。

其它的話就是產權的區別，如果是lease hold而不是free hold ，就要付給地主一筆地租，可能每年25磅到100多磅不等，是很小的一筆花費。有物業費的話，可能每月要支出100至200英鎊（房屋越高檔相應物業費越高）。

英國小城市租金回報率高，但是大城市空置率低

像曼城和伯明翰這些地方，房價漲幅並不算高，有的區域的租金回報率，每年能達到5至6%左右。而倫敦則屬於房價漲幅大，但租金回報率低，一般最多能達到5%左右，但都能輕鬆覆蓋貸款，所以以租養房在英國很容易實現。

從二線城市來看，租金回報率比倫敦高很多，蘇格蘭或者是一些小城市可能達到7%至8%，但這就需要投資者很了解當地市場，並且需要大量時間維護。二線城市沒有倫敦這樣多的人口支撐，很可能會出現租不出去的尷尬情況。反觀倫敦的租金回報率稍低，但倫敦的租賃的需求卻是最大的，所以倫敦基本上不會有房子空置。

英國房產投資風險，主要來源於匯率

英國投資最大的風險來自於匯率，從去年脫歐公投到現在，很多利空因素都已經釋放。英鎊已經跌到一個比較低的位置。

但因為已經釋放了加息信號，很難再跌到38左右，所以趁低匯率進場會更加穩妥。

說下投資英國的十大魅力，就知道英國房產的前景了

1、倫敦是全世界開放、自由的市場之一

其對於來自全世界的買房者未有任何限制，不管投資者是否有英國簽證、是不是到過英國、是不是居住於所投資的房產等，皆未有任何限制。

2、英國對於私有財產的保護早已經受了近千年曆史的考驗

大部分房產皆是長期產權，或125年、250年至999年不等的產權，且英國法律明確規定，業主於使用權快到期之時有權繳費延續。

3、倫敦房產供不應求

因為長時間以來的供應短缺、不斷提高的開發商進入門檻、建築工人嚴重短缺以及可供開發的土地限制等原因，於可預期的未來，倫敦房價將持續增長。預計今後二十年時間裡，倫敦地區的住房缺口將達至36萬套。

4、收益率高

據權威機構統計報告顯示，於過去十年，倫敦房產年平均淨收益率為9.4%。於二戰之後的七十年來，倫敦房產平均年淨收益率於7%到10%之間穩定。

5、高收入居民上漲迅猛，房產剛性需求旺盛

據英國官方預測，倫敦人口總量將於2020年達至940萬；至2029年，倫敦人口總數將逾千萬。據倫敦市政府等機構預測，倫敦中高收入的工作崗位於今後五年內將新增加36萬8千個。

6、合理稅費

不管是英國公民亦或是是海外投資者，於倫敦購買房產，總會有各類成本。但不管是購買期間的中介、律師費用，亦或是購買之後房產持有費用和未來出售房產收益稅費，英國的稅費於全世界發達國家皆屬於比較低廉的水平的。

7、公共設施及高校雲集，經濟亦增長很是強勁

倫敦國際高校雲集，不僅可以令子女受到世界優越的高等教育，同時又給家人購買下了一個安全且舒適的居所。倘若選擇倫敦房產自住的話，更能體會到倫敦許許多多免費劇院歷史人文名勝、各大公共綠地、博物館及圖書館的便利配套設施。

8、倫敦房產作為海外資產配置的投資產品，流動性是十分重要的

倫敦房產市場是全球所有房地產市場之中透明度比較高的市場之一，其流動性也就非常強勁。按照英國房地產專業投資網站的統計，民用的倫敦住宅平均出售時間通常是在41天。

9、世界各大投資機構盡皆對倫敦房地產追捧有加

據權威統計，多年以來，倫敦皆是全世界受海外投資者追捧的投資之地。倫敦房產投資價值以及其作為資產配置的必要和重要性，也就不用多說了。

中國19大、脫歐震動頻頻 倫敦房地產為何走熱？

中國十九大召開之際，倫敦金融城看好未來中國對英國房地產的投資趨勢。英國專家解密為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱？

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前！從2008年金融危機開始，住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比，難怪中國一些投資者感嘆「英國房子怎麼這麼便宜！」

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡，中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方，從著名的地標性摩天大樓，到新建的住宅或學生宿舍。不過，如同歐美投資者一樣，中國對英國地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏對國情了解、忽略細節而遭遇過各種問題，影響到資產收益。

過去一年，巨額國際資金湧入英國，在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國脫歐後不確定性，大手筆斥資英國？為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、香港或者其它國際大都市？今年，中國金融監管當局收緊海外匯款投資房產規定；英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞；為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場？為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際，倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資？全球最大之一的國際律師行Baker McKenzie以國際化運作聞名，現任國際貨幣基金組織總裁曾是這一律師事務所首位女老闆。近日，Baker McKenzie組織了一場別開生面的英國房地產研討會，吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)英國部執行總裁Stephen Pearson介紹說，預計目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中很大一部分來自於亞洲地區。前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士，反映出19大召開之際，不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者，都對投資英國，或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

Baker McKenzie的律師Lucy Zhu來自中國。她介紹說，英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國一帶一路政策和中國企業境內外投資合理布局的推進，英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。之所以說這場研討別開生面，不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家，還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素，將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結，讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

BBC調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前！

數據會說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒，其根本原因在於數據支持。世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)2017年10月中旬最新發佈的報告顯示，2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊，與去年同期相比增加64%。這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊，相當於2016年全年的總和。CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人Stephen Pearson介紹說：「我們預計，目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中，很大一部分來自於亞洲。」

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚，留歐派首相辭職，正如留歐派在投票前警告的那樣，英鎊匯率應聲跳水下跌，英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但Baker McKenzie的合伙人、不動產部負責人Stephen Turner指出：「雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福，可是誰搬走了？」脫歐決定做出一年來，如果僅看英國各大報章，人們感覺政府似乎「風雨飄搖，朝不保昔」，而倫敦金融城的大金融機構似乎要大舉逃出。但倫敦的房價卻保持屹立不搖，不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌，反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者香港呢？

透明的地產投資市場

投資者需要的是尋找一個安全的投資地，倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場，它不僅是對外國投資者持歡迎態度，有對私人資產嚴格保護的法律，也讓投資者充分了解其交易價值和風險，資金進入退出都有序可循，這個市場既適合長期價值投資，也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離，比如倫敦市場上產權年限不同的地產，使投資者有更多的選擇，一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望，但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發，有些地區房價下調，使市場重新平衡。很多亞洲的資金來自中港台地區，雖然說中國實行了新的海外資金匯款限制，但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少，特別是通過香港的投資資金量非常巨大。中國隨著經濟進一步增長，公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。

文章來源：BBC

Victoria車站重建計畫：將成倫敦最熱鬧商業住宅區

倫敦Victoria車站地區，一直以來在人們的印象中都是一個重要的辦公聚集區和倫敦最大的交通樞紐之一。然而，很長一段時間內，這裡過於錯綜複雜的交通網絡讓人著實摸不著頭腦。一度混亂的交通情況以及配套設施的缺乏，讓Victoria車站附近始終只能讓人卻步。

以Victoria車站地理位置極其優越，是兩條地鐵線加一條鐵路線的交匯處，佔據著倫敦非常中心的位置，南臨泰晤士河，北靠Royal Parks公園。但發展至今，這裡仍然只是人們匆匆行程中的一個過路而已。作為交通樞紐的Victoria車站地區，公路主幹道交錯，在某種程度上降低了居住社區化的可能性，商鋪都集中在拐角的小路邊，餐廳、酒吧等娛樂設施也都無法在主幹道旁找到合適的位置。

作為政府職能部門的聚集區，這裡漸漸成為了一個遙不可及的存在。與此同時，因為交通網絡和辦公大樓的興建，這個區域的住宅供應量極其緊缺，與鄰近的Pimlico和Belgravia地區相比，這裡的確不適合居住。

看中了Victoria地區發展的前景，優越的地理位置和便利的交通，價值22億英鎊，為期3年的城市重建計畫將在這裡展開！未來，這裡將是一個商業繁華，社區健全，吃喝玩樂應有盡有的地方！更多的住宅、商業配套等將在這裡建成，最終形成一個以交通樞紐為功能主題的居住社區。

政府職能部門開始慢慢遷出，取而代之的是更利於社區功能的商店、餐廳和酒吧。在這種動作之下，房地產開發商當然嗅到了商機，一些住宅開發商也慢慢進入到這個區域。未來，將打造成一個交通便利，坐落在倫敦黃金位置的住宅區。

然而，留給普通大眾的問題還有一個：這裡真的是一個適合安家的地方嗎？

這裡仍然是諸多辦公樓聚集的地區，冰冷的街道，只有小巷裡的零星咖啡店和餐廳能給人以溫暖的感覺。仔細去尋找，還是能在街頭巷尾找到像是The Other Place劇場這樣的好去處，但這些地方太少，以至於成為了被人們遺忘的角落。

當然，隨著重建計畫的進行，對於一些年輕的白領，和一些想要在中心城區購買一套房產的人來說，這裡的黃金位置還是充滿誘惑力的。另一個最敏感的問題，就是價格。僅僅是提到與世界上最貴的地區之一Belgravia鄰近，就知道價格肯定不會便宜了。

Belgravia屬於倫敦西敏市和肯辛頓切爾西區。該區以非常昂貴的住宅物業著稱，是世界上最富裕的地區之一。此區大部分由Grosvenor Group所有，被稱為Grosvenor Estate。目前該集團的繼承人是Hugh Grosvenor，那個一夜繼承83億英鎊的英國25歲年輕人，決定在倫敦建1500套出租房！

說到底，Victoria車站坐擁著SW1核心區的郵遞區號，與倫敦幾個最貴的住宅區相鄰，黃金位置的天然優勢不可忽視。而現在，以房產經紀公司Knight Frank的評價來說，這裡還算是性價比較高的區域。目前，該區域的Studio售價大約為52.5萬英鎊；正常小公寓售價為89.9萬英鎊起；三房和四房售價約150萬英鎊起。

總體來說，目前這個價格相比其他倫敦市中心來說，還沒有那麼昂貴。交通便捷度的確是房產價值的重要影響因素，但是類似Victoria車站這種大型的交通樞紐，因為承載的交通運輸量大太，所以反而對住宅的發展沒有太大的推動作用。22億英鎊湧入，直接推動了開發商在這一地區的投資，有了人氣，餐廳，酒吧，咖啡廳以及娛樂設施就會在此紮根，這些都會推動該地區房價的上漲。

來源：英倫房產圈