本周專欄：英國不動產投資全集-住宅地產投資

英國住宅地產投資 (Buy to Let)

英國住宅地產投資就像一般投資商品一樣普遍，通稱為Buy to Let 或BtL、BTL、B2L。在英國由於一、房屋自有率只有6-7成，二、連年大量移民，三、租屋管理專業化的關係，租屋市場一直都蓬勃發展。平均來說，在倫敦的出租收益率有 3%-4%，倫敦以外可以達到5% - 6%，若是學生租屋甚至可以達到10%。

銀行有專門針對BTL投資者設置的房貸，此房貸可貸成數會比一般自用房貸款來得低，利率則是差不多。不少投資者買屋時先付頭期款，接著用收到的房租去付貸款，接著再買下一棟房子。理想來說，BTL投資者的房租需在貸款的1.2-1.5倍，以確保每月房貸繳款無虞，再拿到一些被動收入。加上市場每年可以有的3%-5%增值幾年後賣出，BTL幾乎是穩賺不賠的投資。

當地人習慣由租屋管理公司打理一切事宜，價格根據所涵蓋服務多寡，為房租的8% - 15%不等。房客也喜歡跟租屋管理公司打交道，專業度以及誠信公開度都比面對房東個體戶還放心。英國的不動產市場分工精細、各司其職。除了管理費跟租客管理費之外，房東還需要與其他所得合併報繳收入所得稅，若為leasehold則每年繳交地租給地主。另外還有的稅項是市政稅，其為房客繳交，非房東繳交。

下圖附上英國各地的租金統計以供參考。資料來源：Countrywide。

英國格拉斯哥豪華學生宿舍 (已完售)

投資亮點：

保證前2年9%淨收益率

黃金地段位置，距離車站15分鐘步行距離

所有款項皆受到英國律師公會履約保證帳戶所保障

專業開發商Forshaw Land

物件概觀：

房間類型：住宅公寓，共90個單位

房間大小：4.9坪至7.8坪，不包含公設

房間裝潢：全配 (含桌椅、廚房、衣櫃、電視、雙人床、高速網路等)

房間售價：57,500英鎊起 (約新台幣276萬左右)

付款流程：

1. 5,000英鎊下訂，另需支付2,000英鎊訂單處理費

2. 30天內交換合約，交付房價50%之款項及律師費

3. 預計2014年Q3完工，交付尾款50%

本周專欄：英國不動產投資全集-住宅地產(下)

住宅地產分類
英國地處溫帶氣候，沒有天災例如颱風、地震、海嘯等等，房子折舊速度不會太快。加上重視傳統的民族性、當地市政廳保護等等，在住得舒適的前提之下，在英國買到的房子越舊越有價值，例如倫敦Mayfair幾乎都是建築保護區，有些是保護整棟房子，有些是保護建築上的某些文化特色，像是雕花玻璃、古典樑柱等等。

建商買下歷史建築重建成住宅或是學生公寓也時有耳聞。例如因為現代化而流失民眾的教堂、遷居別處而關閉的市政廳建築、法院等等，通常都是國列古蹟，建商買下後申請建築執照時只要小心不破壞其國列保護特色，甚至還條列開工後的加強保護的話，政府對私人建商改建樂觀其成。

房子依然還是會折舊或需要維修。英國人很重視自己的家，定期會做修繕，可跟政府申請修繕貸款作房屋結構加強等的工程。有時政府會補助引進房屋新技術，例如80年代電暖氣普及、最近的太陽能板屋頂安裝等等，都可以跟政府申請。甚至有政府補助整條街的房屋外觀加強的案例。市場上房齡不是主要考量要點，當地人買房主要看地點、房型、房間數、裝潢、花園、停車位等等。以下我們介紹英國幾種不同的房型。

獨棟Detached
獨門獨院的房子通常都有自己的大花園、停車位等等，為一個完整的家庭單位。一般來說都會有三房以上。通常此房型與鄰近其他房型相比價格偏高。有土地權。

雙併Semi-detached
等同於一般亞洲房子的雙併概念，一棟房子會有左右兩邊。通常也有自己的花園、停車位、前庭，隔音大多都很完善，即使與隔壁房屋相鄰也有完整的隱私。大多數皆為三房以上。價格比Detached低，比Terrace高。

排屋Terrace
有土地權的房子中最普通的房型，直接釋義即為一整排的連棟房屋。通常有後院，無車位，無前庭。排屋住戶比較有社區的概念，鄰居比獨棟或雙併較容易往來。房型為兩房最為常見，三房也不少。

平房Bungalow
只有一層樓的平房，有獨門獨棟與雙併房型，一般來說是退休後夫妻的最佳選擇，空間適中，更重要的是方便進出活動。

公寓Flat
在都市或是市中心由於地狹人稠，只能見到公寓房型。大小則從套房 (Studios)、一人房 (One Bedroom) 到三人房 (Three Bedroom) 都有。公寓規定皆為地上使用權 (leasehold)，使用權從125年到999年不等，從新建起算，賣屋時則依年數扣抵直到lease更新為止。由於地上權普遍，因此買賣時不會影響，惟若leasehold小於60年則可能轉賣或申貸困難，請特別注意有沒有可以延長年限的契約。

市政住房Council House
英國政府為了照顧低收入戶者，在特定區域匯提供市政住房供有需要的人申請住宿。一般市政住房都是大樓、公寓或是排屋房型，住戶付給市政府比市價略低的房租。一般五年後可以申請買下連續住了五年的市政住房，更可享有前五年所繳租金納入房價的優惠。有時住戶經濟狀況好轉後會賣屋，轉賣沒有任何限制，只是特別要注意的是市政住房申貸條件與一般住房不同，一般來說因為價格較低的緣故不可貸款。

本文由五都海外置業撰寫
轉載請註明出處

X1 the Studios水書閣，利物浦水景學生宿舍全球熱銷

五都本月強打利物浦水景學生宿舍 X1 the Studios 水書閣

水書閣是水岸五閣的第三期建案，座落於利物浦文化遺產亞伯特碼頭 (Albert Dock) 旁邊，市中心位置不論是到購物中心、利物浦大學、利物浦中央車站等都只要車行5分鐘距離。

此建案總共10層樓高，東北盡覽亞伯特碼頭的海景，西北遠眺利物浦聖母院，景色絕佳。天氣好的時候還可以看到遠方小漁船回港的愜意風景。

水書閣預計針對碩士學生及年輕上班族的住房需求，提供溫暖舒適的單人套房，房內有個人衛浴、廚房跟客廳，還有內建的高速網路可使用。除了地下室的專用停車場之外，一樓有特別設置健身房跟大廳，公用設施的齊全，獲得買房族的一致肯定。

每套單位價格為61,950英鎊起，開發商另外提供五年包租方案，淨回報保證7%。

詳情請洽五都海外置業。同時我們會針對此建案辦專門說明會，請於下列網址報名。

http://www.wedooverseas.com/webc/html/news/show.aspx?num=140
http://www.wedooverseas.com.tw/2013/12/invest-property.html

12/26英國不動產投資說明會