2020年3月11日星期三

英國合租房（HMO）許可證規定

 HMO是House In Multiple Occupation的縮寫，指的是多人共居住宅，也稱為合租房。購入英國住宅，若想要對外出租私人住宅，合租房（HMO）許可證就是房屋持有人需要注意的環節。
英國hmo
看到這邊大家的疑問大概會是，什麼樣的房型是合租房？所有出租物業都需要持有合租房許可證嗎？在法規嚴謹的英國，以英格蘭及威爾斯地區來說，不論是多人共居住宅的租賃物業仲介或是業主，皆有義務持有HMO合租房許可證。若是業主在沒有許可執照的情況下出租房屋，可能會面臨英國法律訴訟，甚至是罰金和高達30,000英鎊的民事罰款。除此之外，業主也必須將收取的租金退還給租客，最多甚至可能須退還整整12個月的租金。
根據英國政府官網，多人共居住宅（HMO，即合租房）指的是由至少三人共同承租的物業，並且至少一名租客支付租金（或者租客的雇主代為支付）。另外，居住在物業中的成員皆來自一個單位以上的不同家戶，且共用房屋裡的設備，例如浴廁及廚房。若是房屋出租給五人以上，且成員來自一個以上的家戶，則屬大型合租房（large HMO）。
英國租房須知
家戶的定義一般而言，家庭、親戚或情侶（包含同性伴侶）皆視為一個家戶單位，法律上收養關係者亦包含在內。至於朋友合租則分開計算為不同家戶。為了確保房屋管理人持有合法許可證，房屋管理人視情況可能是業主本人或委託仲介，皆不得有任何犯罪紀錄、曾違約或違反業務條例的紀錄。其物業的房客數量，依物業大小與設施數量而定，必須控制在合理人數之內。另外房屋業主或仲介其他義務亦包含每年寄予市政府最新的瓦斯安全檢驗證明、安裝與維護煙霧警報器，以及在必要時提供所有家電用品的安全檢驗證明等等，以確保住戶房舍基本安全。
為改善物業設備並提升標準，各地市政府會視需要追加其他HMO許可證條件。以西敏市（Westminster）為例，其自治市市政府定義合租房（HMO）為共享公共設備的房舍，或者是分隔成獨立房間的公寓。若對外出租之租客達五人（含）以上或者共有兩個以上的家戶單位，物業所有人就必須持有HMO執照。
值得注意的是，在西敏市有一些不需HMO許可執照的特殊情形：
1. 若位在有三間以上公寓的特定大樓內之自給公寓（self-contained flats）*
2. 已完全改建為獨立套房公寓的物業
*自給公寓（self-contained flats）：指包含衛浴與廚房等設施的公寓。
不過即使是已完全改建為獨立套房公寓的物業，若租客達五人以上，亦可能需要持有許可證。一般而言，許可證由物業業主申請，或是由直接收取全額租金的房仲代理。若是在許可證有效期限內許可持有人有所變動，新的許可證持有人必須再次提出許可證續期申請。西敏是許可證申請費用收取分為兩階段，許可證申請費用分為兩階段收取，在階段A收取一筆文件處理費用，於線上遞交申請時繳交；B階段則是拿到許可證執照之後，使用前再支付一筆許可證使用費。
因不同的區域有些微不同的法律規範，即使是較小型或出租人數較少的物業仍可能需要許可證，相關細項可以在物業所屬的當地政府查詢，或洽詢首都集團國際專業顧問團隊。
ONE MOVE GROUP 英商首都集團
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英國租房注意事項

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